目前市场上存在各种房产类型，常见的包括普通商品房、保障房、小产权房、军产房、拆迁安置房、房改房、经济适用房、继承后受赠的房产等。深圳离婚律师彭红艳团队，对离婚纠纷中的各类房产分割，有深入研究和案例总结。本文是离婚房产分割系列研究之六：经济适用房的分割。

1、概念：现称“共有产权保障住房”是指符合国家住房保障有关规定，由政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积和销售价格，限制使用范围和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权，面向符合规定条件的中低收入住房困难家庭供应的保障性住房。经济适用房与一般商品房的区别在于：

（1）申请条件。申请购买经适房必须是同时符合居住年限、住房面积、可支配收入等特定条件的家庭或个人；

（2）不动产登记。家庭购买经适房需书面协商确定购房人，购房人登记为产权份额的共同共有人，其余申请人登记为同住人。申请人之间无法达成一致意见的，全体申请人为购房人。经适房的购房人和政府共有产权份额，政府的份额由区住房保障机构代持；

（3）使用规定。经适房的购房人和同住人不得擅自转让、赠与、出租经适房，不得设定房贷担保以外的抵押权；

（4）上市交易。取得不动产权证未满5年，经适房不能上市转让，特殊情况下可由区住房保障机构按售价加银行同期存款利率进行回购。取得不动产权证已满5年，经适房可以上市转让或由购房人、同住人购买政府产权。区住房保障机构在同等条件下有优先购买权。

2、经济适用房离婚时如何分割

（1）若取得的经济适用房离婚时尚未取得房屋产权证书，则法院一般不会处理，待取得产权证书后另行起诉。

（2）对于一方婚前取得购房资格，且购买行为也已经于婚前完成的，应当认定为个人婚前财产，在离婚案件中不能作为夫妻共同财产进行分割。

（3）对于一方婚前取得购房资格，但婚后使用夫妻共同财产出资购买的，应当认定为夫妻共同财产，但房屋的所有权应当优先分配给具备购房资格的一方，由具备购房资格的一方向对方支付房屋折价款；

（4）对于双方婚姻关系存续期间取得购房资格，婚后使用夫妻共同财产出资购买的，应当根据照顾子女和女方权益的原则分割诉争房屋，由一方取得房屋的所有权并向另外一方支付相应的房屋折价款，若双方均同意竞价的也可令双方竞价决定房屋的实际归属。

（5）对于房屋的价值问题，双方若能就房屋价值达成一致，则按照双方达成一致的价格进行分割：若双方无法就房屋价值达成一致，则应当委托专门的评估机构进行评估，但应当以双方主张分割时的时间点作为评估价格的时间点，不能作诉争房屋已满五年的假设。但是如果夫妻双方离婚时，该经济适用房并未满五年，则房屋尚且不具备上市交易的条件，处于限制流通的状态不宜以市场价格进行评估。

以上2-5的情形为经济适用房为夫妻一方或双方出资购买，且已取得产权证书的情形，实践中，也有出现以家庭形式（涉及案外人）购买的情形，离婚时分割经济适用房必然涉及到案外人的合法权益，对此，实务中做法如下：

（6）离婚案件中不予分割，需在离婚后另案处理：法院考虑到经适房的分割涉及案外人（其他购房人或同住人）的利益，或是由于购房人取得不动产权证不满五年属于限制产权而不宜在离婚纠纷中一并处理。此时，法院会建议相关权利人通过其他合法途径或者另案诉讼的方式予以处理。

（7）在保护政府份额、同住人权益的前提下，依法分割；根据《上海市共有产权保障住房管理办法（2019修正）》第十六条规定：在购房时，需明确购房人和政府各自的产权份额。很多时候，在经适房的不动产信息登记簿中也会载明：在取得房地产权证满5年转让房屋的，购房人和政府可分别获得各自的产权份额。因此，在购房人离婚时，法院认定的夫妻共同财产，仅限于“属于购房人的产权份额”。 经济适用房的申请主体多以家庭为单位，申请人通常包括夫妻双方、孩子及一方的父母，在不动产权证上除了登记权利人还会备注同住人信息。因可能涉及到其他购房人和同住人利益，法院在处理经适房分割时会谨慎地将其他购房人或同住人列为第三人。有时，法院也会追加具有回购权的住房保障机构和公积金贷款中心列为无独立请求权的第三人。在具体确定分割比例时，经适房的分割和商品房分割并无本质差异，法院在判定是否属于夫妻共同财产时，也会考虑购房时间是否婚后、首付款出资来源以及是否共同还贷等事实，并综合房屋价值、双方对房屋的贡献、房屋上尚余贷款以及同住人等因素，最终由法院最终确定房屋折价款。

3、有关案例

（1）（2019）甘01民终2798号：本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十一条之规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”涉案房屋为经济适用房，至今未取得所有权，故应待涉案房屋取得所有权后再行协商归属，一审判令房屋归贾某所有不当，本院予以纠正。因婚生女魏某2由贾某抚养，为了孩子的健康成长，该房屋由贾某使用较为恰当。

（2）（2019）豫0303民初4771号：本院认为，赵某1在与张某婚姻关系存续期间与其他女性存在不正当关系并育有一子，其行为违背了夫妻之间相互忠诚义务，造成二人离婚赵某1属过错方，张某主张赔偿于法有据，本院酌定3万元。白金都会房产购买于二人夫妻关系存续期间，购买时二人约定按份共有，即该房产70%属张某个人财产，30%属赵某1个人财产。2008年6月赵某1向张某出具说明如其有外遇，该房产归张某所有，即为附条件的赠与，现所附条件成就，故该房产应归张某一人所有。鹏翔小区经适房登记在赵某1名下，购买于二人夫妻关系存续期间应为二人夫妻共同财产，赵某1称该房产为杨瑞可购买，无证据证明，本院不予采信。紫金风景线房产及地下储藏室为二人夫妻共同财产，赵某1称该房产其父亲有出资应为家庭共同财产，无证据证明，本院不予采信。案外人杨瑞可购买的和昌城房产登记在杨瑞可名下，张某虽证明首付款赵某1出资54000元，赵某1也进行了还贷，但不足以证明该房产为夫妻二人共同财产，对张某主张该房产系夫妻共同财产的主张，本院不予采信。杨瑞可购买和昌城房产时赵某1支付有首付款，在还贷款过程中赵某1参与还贷，另赵某1向杨瑞可转款数额较大，赵某1的行为构成隐藏、转移夫妻共同财产，在财产分割时不分或少分。综上以上事实，紫金风景线房产及地下储藏室价值高于鹏翔小区经适房，本院酌定财产分割按紫金风景线房产归张某所有，鹏翔小区房产归赵某1所有，在照顾张某利益同时兼顾赵某1有居住地，较为适宜。

（3）（2020）沪0115民初48761号：本院认为，原告要求分割上海市浦东新区和炯路XXX弄XXX号XXX室房屋，因该房属于经济适用房，且该房屋由五人申请取得，涉及谢某2以及谢红旗、张章妹案外人权2，故不宜在本起离婚纠纷中予以分割处理。

（4）（2019）沪0112民初14555号：本院认为，本案中，系争房屋购买于原告吴某某与被告孙某2结婚登记之后，且购房款的主要来源为两人的夫妻共同贷款，故结合以上因素，应当认定系争房屋中登记于被告孙某2名下的相应份额属夫妻共同财产，原告吴某某依法享有相应份额。关于原告吴某某享有的具体份额比例，结合本案相关出资情况等贡献因素，本院酌情认定原告吴某某享有夫妻共同财产的比例为35%。系争房屋系经济适用房，且现登记在原告孙某1及被告孙某2名下，考虑到经济适用房登记的特殊性，故对原告主张取得财产折价款的意见，本院依法予以支持。